Por Tiago Alves Dupont Spiller Advogados

Parece simples, mas nem todos concordam. A quebra de confiança nos governos e nas instituições é evidente. Mas e nós, estamos cumprindo com os contratos que assinamos? Somos vendedores e compradores confiáveis? Estamos cumprindo com o que afirmamos e firmamos? Em recente decisão, o STJ retoma “o fio do bigode” e prova que assinar arras penitencial não é amarrar cachorro com linguiça. Arras penitencial é aquele valor inicial que o comprador paga ao assinar um contrato de compra e venda de imóvel e perde caso desista da compra ou descumpra o contrato. Em publicação de 16/11/2017, a 3ª Turma do STJ decidiu que é possível reter do valor pago a título de arras penitenciais, inclusive se esse valor for 50% superior ao valor do negócio, quando ocorrer o inadimplemento do contrato pelo adquirente e não apenas na hipótese de arrependimento. O precedente jurisprudencial da 3ª Turma do STJ - Recurso Especial nº 1669002, admite que, entre outros pontos, uma arras ou até mesmo uma penal contratual de 50% do valor estipulado no contrato para casos de inadimplemento por parte do comprador do imóvel. Conforme exposto pela ministra Nancy Andrighi, do STJ, “as arras constituem a quantia ou bem móvel entregue por um dos contratantes ao outro, por ocasião da celebração do contrato, como sinal de garantia do negócio. Apresentam natureza real e têm por finalidades: a) firmar a presunção de acordo final, tornando obrigatório o ajuste (caráter confirmatório); b) servir de princípio de pagamento (se forem do mesmo gênero da obrigação principal), e c) prefixar o montante das perdas e danos devidos pelo descumprimento do contrato ou pelo exercício do direito de arrependimento, se expressamente estipulado pelas partes (caráter indenizatório)”. No caso de inadimplemento por parte do adquirente, a Ministra Nancy consignou que as “arras penitenciais funcionam como verdadeira cláusula penal compensatória representando o valor previamente estimado pelas partes para indenizar a parte não culpada pela inexecução do contrato”. É uma decisão comemorada pelo setor da construção civil, mas também é uma boa decisão para a sociedade. Sim, é preciso que doa no bolso para que a confiança se restabeleça. Assinar um contrato de compra e venda é coisa séria, a decisão incentiva uma compra consciente dos seus ônus em caso de desistência. Em tempos de comportamentos disruptivos, na compra e venda não é aconselhável transgredir as regras contratuais, canja de galinha e orientação jurídica não faz mal a ninguém.