O regime específico de bens imóveis abrange, além da compra, venda e locação, os serviços de construção civil. Mas a linha entre prestar serviço de construção e simplesmente vender materiais de construção tornou-se juridicamente relevante, e a regulamentação de 2026 avançou exatamente nesse ponto.

O regulamento define serviço de construção civil como a execução, por administração, empreitada ou subempreitada, de obras de construção civil, hidráulica ou elétrica, abrangendo demolição, reparação, conservação, reforma e instalação de bens que se incorporem ao imóvel, um conceito funcional que não se limita à edificação nova.

Por outro lado, o simples fornecimento de materiais utilizados em obra, ainda que entregues diretamente no canteiro, não caracteriza serviço de construção civil e permanece sujeito às regras gerais do IBS e da CBS, sem a redução de alíquota do regime específico. Uma loja de materiais, uma indústria de cimento ou um fornecedor de esquadrias não passam a prestar serviço de construção apenas por entregar produto na obra, o que atrai o regime específico é a execução conjunta da obra, e não a comercialização de insumos.

Essa distinção interessa diretamente à formação de preço: quem contrata separadamente material e mão de obra pode receber tratamento tributário diferente de quem contrata um serviço integrado, como uma empreitada global. Vale revisar, desde já, como os contratos de obra estão estruturados antes da vigência plena das novas alíquotas.

O regulamento também esclarece que a simples disponibilização de espaço, quando acessória a outro serviço principal, tipo hospedagem, estacionamento, eventos, coworking, serviços de saúde, não é tratada como operação com bem imóvel. A regra evita que atividades diversas sejam artificialmente reclassificadas como locação apenas por envolverem o uso temporário de um imóvel.

Como obras normalmente se desenvolvem em etapas, medições e entregas parciais, o fato gerador do IBS e da CBS na construção civil segue a regra geral de operações continuadas ou fracionadas, permitindo apuração conforme a execução, a medição ou o fracionamento do serviço, e não apenas no início ou na conclusão da obra.

A apropriação de crédito de IBS e CBS sobre materiais utilizados em obra passa a depender de contabilidade de custo organizada por obra, ou de identificação cadastral da obra no próprio documento fiscal, uma exigência de rastreabilidade que aproxima a construção civil de um controle de centro de custo mais rigoroso. Materiais que excedam o limite permitido, ou que não atendam a essas condições documentais, sofrem estorno do crédito.

Como regra geral do regime específico, os serviços de construção civil têm redução de 50% na alíquota combinada de IBS e CBS, o mesmo percentual aplicável à compra e venda e à incorporação, e distinto da redução de 70% reservada à locação e à cessão de imóveis.

Construtoras e incorporadoras devem revisar, desde já, a estrutura de seus contratos e a organização contábil por obra: separar corretamente material e serviço, documentar a vinculação de insumos a cada empreendimento e adaptar os sistemas de emissão de documentos fiscais deixou de ser apenas boa prática de gestão e passou a ser condição para aproveitar corretamente os créditos do novo sistema.