Con la pubblicazione della Legge Complementare n. 214/2025, si presenta una nuova realtà per il settore immobiliare.

L'intera filiera della costruzione e della commercializzazione degli immobili deve essere preparata, dal piccolo appaltatore alla grande società di sviluppo immobiliare, dal mediatore autonomo alla società di amministrazione immobiliare.

La necessità di adattamento non deriva soltanto dalle modifiche legali e strutturali introdotte dalla riforma, ma anche da questioni operative e strategiche.

La riforma introduce un cambiamento di mentalità nel settore, che in precedenza non operava secondo un sistema di compensazione nel quale le operazioni generano debiti e crediti d'imposta.

La CBS (Contributo sui Beni e Servizi) è il tributo federale che sostituirà PIS/COFINS; l'IBS (Imposta sui Beni e Servizi) è il tributo statale/municipale che sostituirà ICMS e ISS.

Abituato a tassare il fatturato e a definire le strategie sulla base del VGV (Valore Generale delle Vendite), il settore passerà a operare secondo una logica di compensazione: in linea generale, gli acquisti di beni e servizi effettuati dagli operatori del mercato, come locatori, costruttori e sviluppatori immobiliari, generano crediti d'imposta. Si tratta di una tassazione dei consumi, con imposte applicate “al di fuori” del prezzo.

L'attuazione del nuovo sistema tributario è iniziata nel gennaio 2026 e si protrarrà fino al 2033. In altre parole, si tratta di una riforma strutturale che sarà implementata nell'arco di sette anni.

Oltre all'introduzione delle nuove imposte, CBS e IBS, e delle relative aliquote, concetti come riduzione di adeguamento, riduzione sociale e valore di riferimento entreranno a far parte della quotidianità non solo delle imprese che costruiscono e vendono immobili, ma di tutti gli operatori attivi nel mercato immobiliare.

La portata della riforma è ampia. Coinvolge la filiera degli input e dei fornitori, i prestatori di servizi, gli intermediari e gli amministratori di immobili, comprese le persone fisiche, che potranno essere considerate contribuenti delle nuove imposte in presenza di determinati criteri.

I sistemi di gestione e i controlli fiscali devono essere adeguati al nuovo sistema, affinché, durante questo periodo di test, possano essere effettuati gli adeguamenti e le modifiche operative necessari.

In questa prima fase, l'obiettivo non sarà la riscossione, bensì l'adattamento al nuovo modello, con aliquote simboliche dello 0,1% per l'IBS e dello 0,9% per la CBS, nonché la possibilità di compensazione con PIS/COFINS o persino di ottenere un rimborso.

Questo periodo di test ha già raggiunto, tuttavia, un primo traguardo significativo: il 30 aprile 2026, il Decreto n. 12.955/2026 e la Risoluzione CGIBS n. 6/2026 hanno disciplinato, rispettivamente, la CBS e l'IBS, dando concreta attuazione operativa al testo della Legge Complementare n. 214/2025. Tali norme hanno previsto un periodo di tolleranza terminato il 31 luglio 2026. A partire dal 1° agosto 2026, gli errori e le omissioni nei campi relativi a IBS e CBS delle fatture elettroniche sono soggetti a sanzioni, ai sensi dell'articolo 341-G della Legge Complementare n. 227/2026. Nella pratica, ciò ha già comportato il rifiuto dei documenti fiscali a partire dal primo giorno lavorativo successivo, il 3 agosto. La riscossione continua a non essere l'obiettivo centrale di questa fase, ma la tolleranza nei confronti degli errori operativi è ora inferiore rispetto a quella esistente fino a luglio.

Si stima che, nel 2033, le aliquote effettive combinate di IBS/CBS saranno del 14% per la vendita di immobili, la costituzione di diritti reali, l'intermediazione, l'amministrazione immobiliare e i servizi di costruzione, e dell'8,4% per la locazione, la cessione onerosa e l'affitto.

La riforma innalza il livello di sofisticazione dei controlli e della riscossione fiscale: DIMOB e DOI vengono integrati nel CIB (Catasto Immobiliare Brasiliano), tutti collegati al Sinter (Sistema Nazionale di Gestione delle Informazioni Territoriali). Il risultato è uno Stato dotato di una maggiore tracciabilità e di una maggiore capacità di contrastare l'informalità nel mercato immobiliare.

La riforma richiede un cambiamento di mentalità, adeguamenti operativi e un'analisi strategica delle attività, poiché la nuova struttura tributaria avrà un impatto sostanziale sull'intero settore immobiliare.

Chi non sarà preparato potrebbe dover affrontare difficoltà operative e fiscali. La mappatura delle operazioni, l'adeguamento dei sistemi e la formazione del personale possono trasformare le sfide della transizione in un vantaggio competitivo.