Quem pretende transferir um imóvel para o capital de uma empresa deve ficar atento a uma recente decisão do Supremo Tribunal Federal (STF), que pode reduzir o custo dessa operação. Em julgamento concluído em 19 de outubro de 2026, o Tribunal reconheceu a imunidade de ITBI na integralização de capital social mesmo quando a principal atividade da empresa é comprar, vender ou alugar imóveis. Firmado no Tema 1.348, com repercussão geral, o entendimento deverá ser aplicado pelo Judiciário aos casos semelhantes. Mas quais transferências estão protegidas e que cuidados são necessários para aproveitar essa imunidade?

Na prática, um sócio pode contribuir para a formação ou o aumento do capital social de uma empresa transferindo um imóvel, em vez de entregar dinheiro. Essa operação é chamada de integralização de capital.

A Constituição já prevê a imunidade de ITBI nessa hipótese. A discussão era se ela também beneficiava empresas que atuam principalmente no mercado imobiliário e, no julgamento da semana passado o STF respondeu que sim, a atividade da empresa, por si só, não permite a cobrança do imposto nesse tipo de operação.

A decisão, contudo, preserva dois limites importantes. O primeiro é que a imunidade alcança somente o valor destinado à integralização do capital social. A parcela que ultrapassar esse limite não está abrangida pela proteção, conforme o entendimento do STF no Tema 796. O segundo é que os municípios continuam autorizados a fiscalizar as operações e demonstrar eventual simulação ou fraude para obter indevidamente a imunidade.

Por isso, a transferência precisa corresponder a uma contribuição efetiva ao capital da empresa, com documentação coerente com a operação realizada, bem como se faz necessário observar que o julgamento trata especificamente da transferência de bens para integralizar capital social. Portanto, não se deve estender automaticamente a

mesma conclusão a compras e vendas, devoluções de imóveis a sócios ou outras formas de transferência patrimonial.

O STF distinguiu a integralização das transmissões decorrentes de fusão, incorporação, cisão ou extinção de empresas, para as quais permanece relevante a ressalva constitucional relacionada à atividade imobiliária preponderante.

Para quem pretende utilizar imóveis na formação ou no aumento do capital de uma empresa, a orientação é avaliar previamente a estrutura da operação, os valores envolvidos e os documentos necessários ao reconhecimento da imunidade. A decisão oferece maior segurança jurídica, mas sua aplicação depende do correto enquadramento de cada transferência.