L’attuazione graduale delle nuove regole della riforma fiscale nel settore immobiliare inizierà nel 2026. Tuttavia, resta fermo il principio di neutralità fiscale per le permute senza conguaglio in denaro (torna), mentre il conguaglio sarà soggetto a imposizione.

La permuta (o scambio) è l’accordo mediante il quale ciascuna parte si obbliga a consegnare un bene in cambio di un altro, diverso dal denaro, assumendo entrambe l’obbligo di trasferire la proprietà dell’oggetto della rispettiva prestazione. In linea generale, la permuta riguarda beni già esistenti. Tuttavia, la Legge sulle Incorporazioni Immobiliari (Legge n. 4.591/1964, art. 39) ammette la permuta avente a oggetto unità immobiliari future, ancora da costruire.

Ai sensi dell’IN SRF n. 107/1988, le permute immobiliari senza conguaglio in denaro, concluse da persone fisiche o giuridiche, non producono effetti fiscali: si tratta di scambi di attività che non transitano nel risultato economico dell’impresa.

In linea con la neutralità già riconosciuta alle permute immobiliari, la Legge Complementare n. 214/2025 ha stabilito la non applicazione dell’IBS e della CBS a tali operazioni, fatta eccezione per il conguaglio in denaro (torna), che rimane soggetto a imposizione.

La non applicazione si estende anche alle operazioni equiparate, ossia alla permuta di un terreno con unità immobiliari da costruire, a condizione che la cessione del terreno e l’impegno alla datio in solutum avvengano nella stessa data e mediante atto pubblico.

La regolamentazione pubblicata nell’aprile 2026 ha chiarito un punto che la legge aveva lasciato aperto: quando la permuta prevede una controprestazione diversa da un immobile o dal denaro, come la prestazione di servizi, la cessione di diritti o l’assunzione di obbligazioni, tale parte dell’operazione è soggetta al regime ordinario dell’IBS e della CBS, mentre la parte strettamente immobiliare della permuta rimane soggetta al regime specifico. Nella pratica, ciò comporta una segmentazione delle operazioni di permuta più complesse, che spesso combinano la cessione di un terreno, l’esecuzione di lavori e la prestazione di servizi nell’ambito di un’unica operazione.

Tuttavia, nella strutturazione di tali operazioni, è raccomandabile rispettare integralmente i requisiti formali e valutare anche gli effetti del riduttore di adeguamento in ciascun caso concreto, poiché esso opera come una riduzione della base imponibile dell’IBS e della CBS nella futura vendita delle unità immobiliari.

La riforma fiscale ha preservato la neutralità fiscale delle permute e consente di continuare ad acquisire terreni mediante operazioni di permuta. Tuttavia, può produrre effetti nelle fasi successive, poiché la vendita delle unità da parte del promotore immobiliare e del proprietario del terreno, in quanto rispettive parti della permuta, potrà avere differenti conseguenze fiscali.