A implementação gradual das regras da reforma tributária no setor imobiliário iniciará em 2026, no entanto, permanece o princípio de neutralidade nas permutas sem torna e tributação da torna.

A permuta (ou troca) é o ajuste pelo qual cada contratante se obriga a entregar um bem por outro (que não dinheiro), assumindo ambos o dever de transferir o domínio do objeto de sua prestação. Em regra, a permuta recai sobre bens já existentes; contudo, a Lei das Incorporações (Lei nº 4.591/1964, art. 39) admite a permuta com unidades futuras, a serem construídas.

Nos termos da IN SRF nº 107/1988, as permutas de imóveis sem torna, celebradas por pessoas físicas ou jurídicas, não geram efeitos fiscais: trata-se de trocas de ativos que não transitam pelo resultado da empresa.

Em harmonia com a neutralidade já reconhecida nas permutas físicas, a Lei Complementar nº 214/2025 definiu a não incidência do IBS e da CSB nessas operações, ressalvada a torna, que deve ser tributada.

A não incidência também alcança as operações equiparadas, ou seja, permuta de terreno por unidades a construir, desde que a alienação do terreno e o compromisso de dação em pagamento ocorram na mesma data e por instrumento público.

A regulamentação publicada em abril de 2026 avançou sobre um ponto que a lei deixava em aberto: quando a permuta envolve contraprestação diversa de imóvel ou dinheiro, como prestação de serviços, cessão de direitos ou assunção de obrigações, essa parcela da operação passa a se submeter ao regime regular do IBS e da CBS, enquanto a parte estritamente imobiliária da permuta permanece no regime específico. Na prática, isso segmenta operações complexas de permuta, que frequentemente combinam entrega de terreno, execução de obra e prestação de serviços em um único negócio.

No entanto, é recomendável na estruturação das operações o atendimento integral dos requisitos formais e, também, os impactos no redutor de ajuste em cada caso concreto, já que este atua como um redutor da base de cálculo do IBS e da CSB na venda das unidades futuramente. 

A reforma preservou a neutralidade fiscal das permutas e permite a continuidade da aquisição de terrenos por permuta, mas pode impactar nos passos seguintes, pois a alienação das unidades pelo permutante incorporador e pelo permutante terrenista, poderão ter impactos tributários diversos.